China is een land van uitersten geworden. Een schrijnend voorbeeld is de enorme groei van de Chinese economie gedurende de laatste drie decennia en de cruciale rol die de Chinese vastgoedsector hierin heeft gespeeld. De Chinese vastgoedmarkt heeft de laatste tijd veel media-aandacht gekregen door een schuldencrisis van maar liefst $300 miljard bij Evergrande, de op één na grootste vastgoedondernemer in China. Dreigt de Chinese vastgoedbubbel finaal te barsten of zal de Chinese Communistische Partij (CCP) alsnog een crisis kunnen afwenden?
De schuldencrisis bij Evergrande is er eentje van een nooit geziene schaal. Nochtans is het niet het enige grote probleem waarmee de vastgoedmarkt in China wordt geconfronteerd. Uit een recent rapport blijkt dat ongeveer 20% van het totale aantal woningen in de Chinese steden gewoonweg leegstaat. We spreken dan over ongeveer 65 miljoen woningen die leegstaan. Dat zijn er genoeg om alle inwoners van Frankrijk een onderkomen te geven.
What goes up, must come down
De bouwsector is goed voor maar liefst 29% van het totale BBP van China en onroerend goed was in China de afgelopen vijftien jaar een sector waarin investeringen als ‘gegarandeerd veilig en winstgevend’ werden beschouwd.
Sinds eind jaren’80 hecht de CCP enorm veel belang aan het succesverhaal van hun economie. De groei van de Chinese economie is voor het Chinese regime immers cruciaal geworden voor het verdere behoud van de macht en de stabiliteit. China kroop wat dat betreft uit een diep dal. Eind jaren ’70 was China virtueel bankroet na enkele desastreuze campagnes (de Grote Sprong Voorwaarts, de Culturele Revolutie) onder leiding van Mao Zedong en na de studentenopstand op het Tiananmen-plein in Peking in 1989 werd het duidelijk voor de CCP dat hervormingen nodig zouden zijn om te voorkomen dat een dergelijke opstand zich nog een keertje zou gaan herhalen.
Deng Xiaoping, de opvolger van Mao, kondigde een hervorming aan die ‘openheid naar het westen’ werd genoemd en die na de studentenopstand in Peking versneld werd doorgevoerd. Dit zou uiteindelijk leiden tot een haast exponentiële groei van de Chinese economie. Het Chinese volk sloot als het ware een overeenkomst met de Chinese Communistische Partij: “Bemoei jullie niet langer met de politiek en we zullen jullie toelaten om geld te verdienen en rijkdom te verwerven.” Zo gezegd zo gedaan. De hervormingen werden ondersteund door enerzijds het talent en de gedrevenheid van het Chinese volk en anderzijds een gigantische influx van westers kapitaal. Het gevolg was een fenomenale groei van de Chinese economie. Nooit eerder in de hele geschiedenis van de mensheid groeide de economie van een land zo snel in zo’n korte tijd.
Het Chinese volk werd tegelijkertijd meegesleurd in de communistische ideologie van het ‘absolute atheïsme’ en vooral ook het ‘absolute materialisme’. Om de controle en de macht over het volk te behouden is het voor de CCP dan ook essentieel geworden, dat de groei van de Chinese economie te allen tijden zal worden gehandhaafd.
In het westen is er een gezegde dat zegt: “zolang de bouwsector goed draait, draait alles goed.” Nadat de hele wereld door de financiële crisis in 2008 wegzonk in een globale recessie, besloot men in China om dit westerse gezegde in de praktijk te gaan toepassen. De vastgoedsector werd in allerijl aangezwengeld en zelfs de Chinese regering moedigde investeringen in vastgoed aan. De crisis werd in China afgewend en de vastgoedmarkt en zijn min of meer voortdurend stijgende prijzen werden dan ook een belangrijke motor voor de verdere toename van de rijkdom van het land en de verdere groei van de Chinese economie.
Er is echter nog een ander westers gezegde waar de CCP tot nu toe geen rekening mee heeft gehouden: “What goes up, must come down…” Het leek jarenlang zo dat de zwaartekracht in het middenrijk een geheel andere uitwerking heeft. Economen wereldwijd maken zich echter al jarenlang zorgen over de ‘Chinese vastgoedbubbel’ en het effect dat een faling zou kunnen hebben op de wereldeconomie. Het heeft daarbovenop geleid tot een aantal bizarre fenomenen zoals bijvoorbeeld de ‘Chinese Tofu-Dreg projecten’ en de ‘Chinese spooksteden’.
De crisis bij Evergrande en de toekomst van onroerend goed in China
Evergrande is een van de twee grootste vastgoedbedrijven in China, en het stond onlangs op de 122e plaats in de top van ’s werelds Fortune 500-bedrijven. In december 2020 had de Evergrande Group 123 276 werknemers in dienst en bezat het 565 miljoen vierkante meter grond in China. Het bedrijf kampt momenteel echter met een kastekort, dat vermoedelijk het gevolg is van zijn riskante bedrijfsmodel, dat berustte op kortetermijnschulden, en de daling van de vastgoedverkoop tijdens de lockdown.
Evergrande’s model werkte zolang het kon blijven bouwen en verkopen aan een onverbiddelijk tempo. Het bedrijf leende om grond te kopen, liet huiseigenaren de plannen afkopen, en leende dan weer om een nieuw project te beginnen. Achter de snelle groei ging een grote renterekening schuil. In juli 2020 waren de schulden van het bedrijf opgelopen tot 86 procent van al haar activa en ging het concern steeds meer over op kortetermijnleningen met hoge rentetarieven.
In september 2021 miste het bedrijf een obligatiebetaling van 83,5 miljoen dollar, en sindsdien wordt gespeculeerd dat Evergrande door zijn dreunende schuld van 300 miljard dollar binnenkort zou kunnen kapseizen, een gebeurtenis die volgens sommige economen zou kunnen leiden tot een ernstige economische neergang in China.
Hoewel de Chinese regering de lokale autoriteiten al heeft opgedragen om voorbereid te blijven op de situatie die zou kunnen ontstaan na de ineenstorting van Evergrande, is de verkoop van onroerend goed in China al vertraagd.
Voor het eerst in ruim zes jaar tijd zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen in China gedaald. In zeventig grote en middelgrote Chinese steden zakten de prijzen in oktober, gemiddeld met 0,2 procent ten opzichte van september (volgens cijfers van China’s Nationale Bureau voor de Statistiek). Voor China is deze daling een grote schok: iedereen in China ging er jarenlang van uit dat huizenprijzen alleen maar zouden blijven stijgen. Het is een bizar fenomeen geworden dat moeilijk te vatten is voor ons westerlingen en het lijkt erop dat dit vreemde ‘piramidesysteem’ opgezet door de Chinezen zelf om zich mee te verrijken gedoemd is om heel binnenkort te falen.
Het liquiditeitsprobleem van Evergrande heeft de grote kloof tussen vraag en aanbod op de Chinese huizenmarkt aan het licht gebracht. Wat de gevolgen zullen zijn indien Evergrande werkelijk onderuit gaat blijft voorlopig een open vraag. Zal het leiden tot een wereldwijde economische crisis zoals die volgde na de ineenstorting van Lehman Brothers in 2008, of zal het enkel een zware slag toebrengen aan andere vastgoedbedrijven in China en de bloeiende vastgoedcultuur van het land aantasten? De tijd zal het ons leren.
