De enorme omvang van de groei van de bouwsector en de ontwikkeling van onroerend goed in China over de afgelopen 10 jaar is er eentje van een nooit geziene schaal. De enorme hoeveelheid beton die in de VS in de hele 20e eeuw is gebruikt, is nog steeds kleiner dan de hoeveelheid beton die China alleen al in de drie jaar tussen 2010-2013 heeft verbruikt.

Maar de huidige schuldencrisis van maar liefst $300 miljard bij Evergrande, de op één na grootste vastgoedondernemer in China, is er eveneens eentje van een nooit geziene schaal. Nochtans is het niet het enige grote probleem waarmee de vastgoedmarkt in China wordt geconfronteerd. Uit een recent rapport blijkt dat ongeveer 20% van het totale aantal woningen in de Chinese steden gewoonweg leegstaat. We spreken dan over ongeveer 65 miljoen woningen die leegstaan. Dat zijn er genoeg om alle inwoners van Frankrijk een onderkomen te geven en het heeft geleid tot het bizarre fenomeen van ‘de Chinese spooksteden’.

Jarenlang vergaarde de Chinese overheid voor miljarden euros aan inkomsten uit de verkoop van grond en onroerend goed. De reden hiervoor ligt in de grondwet van het land. Volgens de Chinese grondwet zijn en blijven alle bouwgronden in China eigendom van de staat. Als je dus eigenaar bent van een huis in China, dan ben je enkel eigenaar van het huis maar nooit van de grond waarop het is gebouwd. De bouwgronden blijven eigendom van de staat. Wanneer projectontwikkelaars op een stuk grond willen bouwen, moeten zij het van de regering pachten, en vaak gebeurt dit door middel van plaatselijke bouwgrondveilingen die jarenlang enorme bedragen hebben opgeleverd voor het regime.

Een andere reden voor de ongecontroleerde groei van de vastgoedmarkt in China is dat, in tegenstelling tot wat het geval is in de VS en Europa, Chinese burgers heel wat minder investeren in de aandelenmarkt. In de V.S. bezit ongeveer 52% van de bevolking aandelen en ongeveer 65% bezit onroerend goed. In China bezit slechts ongeveer 7% van de bevolking aandelen, maar ongeveer 90% is huiseigenaar. Hieronder bevindt zich 70% van de millennials, waarvan velen ook nog van plan zijn om bijkomende investeringen in vastgoed te doen. Deze speculatie in vastgoedbeleggingen is ook de reden waarom vastgoedbezit in China een groot deel van het totale vermogen van huishoudens uitmaakt. Ongeveer 70% van het vermogen van huishoudens wordt in onroerend goed geïnvesteerd.

Jarenlang leidde de Chinese vastgoedbubbel tot voortdurend doorstijgende vastgoedprijzen. Huizen en appartementen werden niet langer aangekocht om in te wonen maar werden aangekocht om ze zo snel mogelijk met een grove winst weer te verkopen. Het was geen uitzondering dat een huurder van een appartement zijn verblijfplaats voortdurend van eigenaar zag wijzigen terwijl de prijzen steeds verder doorstegen. Niemand leek zich er vragen bij te stellen en het werd een bizar fenomeen in China waarbij iedereen die het enigszins financieel aankon probeerde om mee op de kar te springen. Woningen en appartementen werden voortdurend gekocht en opnieuw verkocht terwijl ontwikkelaars probeerden tegelijkertijd steeds meer eenheden te bouwen.

Elk jaar worden in Europa en de VS in totaal ongeveer 3 miljoen woningen gebouwd, maar in China worden jaarlijks meer dan 10 miljoen wooneenheden gebouwd. Ook al bezitten de meeste mensen in China reeds een onroerend goed, en hebben ze geen nieuwe woonruimte nodig, toch blijven velen van hen het nieuw ontwikkelde onroerend goed kopen als een vorm van belegging.

De ongelooflijke hoeveelheid publieke belangstelling voor onroerend goed genereerde een gestage stroom van rijkdom voor de overheid en droeg aanzienlijk bij tot het stijgende aantal huiseigenaren in China. Dit heeft echter ook geleid tot het ontstaan van zogenaamde ‘spooksteden’ als een rechtstreeks gevolg van de ongecontroleerde verstedelijking en bouwactiviteiten in het land.

Volgens deskundigen blijven deze huizen, gebouwen, buurten en zelfs hele steden vaak jarenlang leeg staan, als gevolg van een onevenwicht tussen vraag en aanbod (dat ook als een van de redenen voor de Evergrande-crisis wordt beschouwd), veroorzaakt door de ongebreidelde verstedelijking in China.

Enkele van de beroemde spooksteden van China

Door deze ‘vastgoedcultuur’ in China is niet alleen de ontwikkeling van de infrastructuur geëscaleerd, maar is ook de bevolkingsspreiding drastisch veranderd. Volgens een rapport van de Wereldbank woont meer dan 60% van China’s huidige 1,4 miljard inwoners nu in steden. Er zijn echter nog veel steden in China die op mensen wachten:

Ordos – een gedoemde metropool?

De stad Ordos, gelegen in het Kangbashi-district in de regio Binnen-Mongolië, werd gebouwd om 1.000.000 inwoners te huisvesten. Maar gedurende vele jaren woonden hier slechts ongeveer 2.000 mensen en het grootste deel van de stad gaf de sfeer weer van een grote en lege post-apocalyptische wereld. Ordos was jarenlang het prototype van de ‘Chinese spooksteden’ en is ook te zien geweest in de beroemde fotoseries “Ordos – A Failed Utopia” en “Unborn Cities”.

Volgens een rapport heeft de Chinese overheid de afgelopen jaren enkele van de beste onderwijsinstellingen van het land (waaronder zowel scholen als universiteiten) naar Kangbashi verplaatst. De regelgeving schrijft voor dat ouders die hun kinderen naar bepaalde scholen willen sturen een huis in het district moeten bezitten, waardoor het gebied sindsdien werd overspoeld met nieuwe bewoners, aangezien veel studenten en hun gezinnen nu naar Ordos trekken voor kwaliteitsonderwijs.

Tonghui Town – het verlaten Zwitserland van China

Tonghui Town is gebouwd om toeristen aan te trekken. Het architectonische ontwerp lijkt te zijn ontleend aan de straten en huizen in Zwitserland en Italië. De stad is geen “stad” maar een barstraat in Europese stijl, gelegen in het Chaoyang district van Beijing. Het bevat verschillende restaurants, wachttorens, bars en andere structuren in Europese stijl.

Helaas, als gevolg van een slechte ontvangst door het publiek, is de “stad” nooit van de grond gekomen. Tonghui Town sloot zich hierdoor aan bij een lijst van zo’n 1.600 andere niet-winstgevende themaparken in China. De meeste gebouwen liggen er nu verlaten bij.

Thames Town – het Londen van Shanghai

Thames Town is een van de weinige plaatsen in Azië waar je de kenmerkende rode telefooncellen van Londen, gebouwen in Engelse stijl en zelfs standbeelden van Harry Potter en James Bond kunt terugvinden. Geheel in de stijl van Londen werd Thames Town in 2006 gebouwd in het Songjiang District van China, op slechts 40 km van Shanghai. Je vindt er geplaveide straten, een dorpsgroen, Edwardiaanse herenhuizen omringd door keurige ligusterhagen, en wit gepleisterde Victoriaanse terrassen. Er is ook een nep-Tudor pub, en een vis-en-chips winkel, samen met tal van andere commerciële en residentiële panden. De meeste van hen staan echter leeg.

Twee miljard yuan (ongeveer 275 miljoen Euro) werd in drie jaar uitgegeven om dit stukje ‘Merrie Olde England’ te bouwen.

In het begin werden de eigendommen in Thames Town snel verkocht, maar de meeste waren gekocht als beleggingsobjecten en werden nooit bewoond. Al snel werden restaurants gesloten en werd de hele plaats een beleggingshub voor leegstaand vastgoed.

Yujiapu – een leeg Manhattan in Binhai

Financiële districten zoals Yujiapu en Xiangluowan werden in Binhai gebouwd om te dienen als nieuwe economische knooppunten in de regio Noord-China. Beiden hebben grote en volledig ontwikkelde hoofdkantoren van de overheid, winkelcentra, hoge wolkenkrabbers, en alle andere soorten infrastructuur die nodig zijn om de economie te ondersteunen.

Helaas is ondanks deze ontwikkeling meer dan 10 jaar verstreken sinds de bouw werd voltooid, maar de bezettingsgraad in Yujiapu en Xiangluowan is nog steeds laag genoeg om ze als spooksteden te bestempelen.

Tianducheng – het Parijs van China

De stad Tianducheng, ongeveer twee uur ten westen van Shanghai, is populair bij bruidsparen voor hun fotosessies en werd gebouwd als een miniatuur van Parijs. De stad is gebouwd voor 10.000 inwoners en heeft een Eiffeltoren van 91 meter hoog, grijze Parijse gevels, geplaveide straten en fonteinen uit de Renaissance.

De stad werd in 2007 gebouwd, maar telde in 2013 nog slechts 2000 inwoners en werd in die tijd een spookstad genoemd. Uit recente rapporten blijkt echter dat er momenteel meer dan 30.000 mensen in Tianducheng wonen en dat de bevolking van de stad een stijgende lijn vertoont.

Uit een rapport blijkt dat je op dit moment zo’n 50 ‘spooksteden’ kan terugvinden in China.